Wer vor zehn Jahren einen Büroraum suchte, hatte im Wesentlichen zwei Optionen: einen Mietvertrag über mehrere Jahre unterschreiben oder ins Homeoffice ausweichen. Beides war oft unbefriedigend. Heute hat sich das grundlegend verändert. Co-Working-Spaces bieten Einzelpersonen, Start-ups und zunehmend auch etablierten Unternehmen flexible Arbeitsflächen auf Tages-, Monats- oder Jahresbasis. Das klingt zunächst nach einem Komfortgewinn für Büromieter. Tatsächlich aber verschiebt dieses Modell ganze Marktstrukturen.
Zahlen, die den Wandel belegen
Der globale Co-Working-Markt wurde 2023 auf rund 26 Milliarden US-Dollar geschätzt. Bis 2030 sollen es laut verschiedenen Marktanalysen über 40 Milliarden sein. Allein in Deutschland zählte man Ende 2023 mehr als 3.000 Co-Working-Standorte, Tendenz steigend. Zum Vergleich: 2015 waren es kaum 200. Besonders in Mittelstädten, also nicht nur Berlin oder Hamburg, sondern auch Städten zwischen 50.000 und 200.000 Einwohnern, entstehen neue Flächen.
Was steckt hinter diesem Wachstum? Drei Faktoren spielen zusammen. Erstens hat die Pandemie das Homeoffice normalisiert, gleichzeitig aber auch seine Grenzen aufgezeigt. Viele Beschäftigte wollen nicht dauerhaft von zu Hause arbeiten, aber auch keine fünf Tage Präsenzpflicht im Konzernbüro. Co-Working ist der Kompromiss. Zweitens wächst die Zahl der Selbstständigen und Freiberufler in Deutschland kontinuierlich. Drittens suchen Unternehmen nach Möglichkeiten, Büroflächen zu reduzieren, ohne Mitarbeiter ins Homeoffice zu zwingen.
Was das für klassische Büroimmobilien bedeutet
Die Nachfrage nach traditionellen Langzeitmietverträgen geht zurück. Das trifft vor allem Bestandsgebäude mit wenig Flexibilität. Wer als Vermieter ein Bürogebäude aus den 1990er Jahren besitzt und auf fünfjährige Mietverträge mit einer Handvoll Großmietern gesetzt hat, spürt den Druck. Leerstandsquoten steigen in manchen Lagen spürbar. In deutschen A-Städten lag der Büroleerstand 2023 teils über sieben Prozent, im Frankfurter Bankenviertel sogar lokal höher.
Vermieter reagieren auf unterschiedliche Weise. Einige rüsten ihre Flächen zu Co-Working-Angeboten um. Das erfordert Investitionen in Infrastruktur, also schnelles Internet, Konferenzräume, Gemeinschaftsbereiche, aber auch in ein anderes Betriebsmodell. Ein Vermieter, der früher einen Mietvertrag unterschrieben und danach wenig getan hat, muss plötzlich Dienstleistungen anbieten, Mitgliedschaften verwalten, Community-Events organisieren. Das ist ein anderes Geschäft.
Regionale Märkte geraten in Bewegung
Besonders interessant ist die Entwicklung abseits der Metropolen. In Städten wie Augsburg, Freiburg oder Gilching entstehen Co-Working-Angebote, die lokale Gewerbemärkte neu sortieren. Immobilienprofis beobachten das genau. Ein Immobilienmakler Gilching etwa stellt fest, dass flexible Bürokonzepte auch in gut angebundenen Umlandgemeinden zunehmend gefragt sind, was sich direkt auf Preisfindung und Vermarktungsstrategien auswirkt. Flächen, die früher schwer zu vermieten waren, weil kein Einzelmieter den Gesamtbedarf hatte, werden durch Co-Working-Betreiber plötzlich attraktiv.
Für Eigentümer in solchen Lagen eröffnen sich neue Möglichkeiten, aber auch neue Risiken. Co-Working-Betreiber verhandeln häufig aggressiver und erwarten höhere Investitionsbereitschaft vom Vermieter vor Mietbeginn. Dafür kann die Miete pro Quadratmeter höher ausfallen als bei klassischen Büromieten, wenn der Betreiber seine Auslastung erreicht. Wenn nicht, ist die Zahlungsfähigkeit schnell gefährdet. Mehrere große Co-Working-Anbieter, darunter WeWork, haben in den vergangenen Jahren genau diese Schwäche offenbart.
Wer profitiert, wer verliert
Ein nüchterner Blick auf die Gewinner und Verlierer hilft:
- Profiteure: Eigentümer von Bestandsimmobilien in gut erreichbaren Lagen, die bereit sind umzubauen. Nutzer, die Flexibilität brauchen. Kommunen, die Leerstand in Innenstadtlagen durch Co-Working-Nutzung reduzieren können.
- Verlierer: Eigentümer, die auf starre Mietstrukturen setzen und keine Modernisierungsinvestitionen tätigen wollen. Co-Working-Betreiber, die zu schnell expandieren, ohne ihre Auslastung zu sichern. Lagen ohne ausreichende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Was Investoren jetzt anders bewerten
Institutionelle Investoren, also Fonds, Versicherungen, Pensionskassen, haben jahrelang Büroimmobilien als verlässliche Anlageklasse betrachtet. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern galten als sicher. Dieses Bild hat Risse bekommen. Nicht wegen Co-Working allein, aber Co-Working hat den Druck auf Laufzeiten erhöht. Mieter verhandeln heute öfter kürzere Laufzeiten heraus, weil sie auf Co-Working als Alternative verweisen können.
Das hat messbare Auswirkungen auf Bewertungsmodelle. Wenn Mietvertragslaufzeiten sinken, steigt das Risiko. Wenn das Risiko steigt, sinkt der Wert. Einige Büroimmobilien haben seit 2022 zwischen 15 und 25 Prozent an Wert verloren, ein Cocktail aus gestiegenen Zinsen, Leerstand und sinkenden Mieterwartungen.
Gleichzeitig entstehen neue Bewertungsansätze. Co-Working-Flächen werden nicht mehr als minderwertig gegenüber klassischen Büros betrachtet. Wenn ein Gebäude vollständig durch einen etablierten Co-Working-Betreiber mit nachweisbarer Auslastung belegt ist, kann das durchaus bankfinanzierungsfähig sein, auch wenn der Mietvertrag nur fünf Jahre läuft.
Architektur und Stadtplanung reagieren
Co-Working verändert nicht nur Vertragsstrukturen, sondern auch den Grundriss. Neue Bürogebäude werden anders geplant. Statt fester Bürozellen entstehen offene Flächen mit modularen Trennwänden, mehr Gemeinschaftsbereiche, Dachterrassen, Lounge-Zonen. Schallschutz, der früher bei Großraumbüros oft vernachlässigt wurde, rückt wieder in den Fokus, weil Telefonkonferenzen und Videokonferenzen konzentrierte Rückzugsmöglichkeiten brauchen.
Stadtplaner erkennen Co-Working zunehmend als Instrument der Innenstadtbelebung. Leerstehende Ladenlokale oder ehemalige Bankfilialen werden zu Arbeitsorten umgebaut. Das belebt Frequenz, schafft Kaufkraft für nahegelegene Gastronomie und reduziert Pendlerwege. Einige Kommunen fördern solche Umbauten inzwischen aktiv mit Zuschüssen oder vergünstigten Mieten in kommunalen Gebäuden.
Der Gewerbeimmobilienmarkt steht vor einer dauerhaften Neuordnung. Co-Working ist dabei nicht die einzige Kraft, aber eine der wirkmächtigsten. Eigentümer, Investoren und Makler, die das früh verstehen und ihre Strategien anpassen, werden besser durch diesen Wandel kommen als jene, die auf Rückkehr zu alten Mustern warten.