Der Gebäudebestand in Deutschland ist alt. Rund 70 Prozent aller Wohngebäude wurden vor 1979 errichtet, also bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat. Viele dieser Häuser verlieren über ungedämmte Fassaden, undichte Fenster und veraltete Heizsysteme enorme Mengen Energie. Für Eigentümer bedeutet das: steigende Betriebskosten, wachsender Sanierungsdruck und ab 2026 verschärfte regulatorische Anforderungen durch europäische Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.
Was 2026 neu gilt
Die Gebäudeenergiegesetz-Novelle und die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) bringen konkrete Änderungen. Wer ein Gebäude der schlechtesten Energieklassen G oder H besitzt, muss sich auf Mindestanforderungen einstellen, die schrittweise greifen. Bei einem Eigentümerwechsel oder wesentlichen Umbaumaßnahmen werden Nachweise über den energetischen Zustand des Gebäudes zur Pflicht. Zudem sind Neuanforderungen an Heizsysteme zu beachten: Neuinstallierte Heizungen müssen zunehmend auf erneuerbare Energien ausgerichtet sein.
Das klingt abstrakt, hat aber praktische Konsequenzen. Wer 2026 ein Haus aus den 1960er-Jahren kauft und darin in den ersten zwei Jahren eine neue Heizung einbauen lässt, muss bereits andere Standards erfüllen als noch 2023. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen stellt auf bmwsb.bund.de aktuelle Informationen zu den geltenden Anforderungen bereit.
Reihung der Sanierungsmaßnahmen: Was zuerst?
Viele Eigentümer machen den Fehler, zunächst eine neue Heizung einzubauen, obwohl die Gebäudehülle noch stark verlustbehaftet ist. Das ist unwirtschaftlich. Die Faustregel lautet: erst Hülle, dann Technik. Wer die Wärmedämmung der Außenwände verbessert, die Kellerdecke abdichtet und dreifachverglaste Fenster einbaut, reduziert den Wärmebedarf des Hauses deutlich. Erst dann sollte die Heizanlage auf den tatsächlich geringeren Bedarf ausgelegt werden.
Eine sinnvolle Reihenfolge in der Praxis:
- Dach und oberste Geschossdecke: Hier gehen oft 15 bis 20 Prozent der Heizwärme verloren. Dämmung ist vergleichsweise günstig, etwa 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter.
- Fassade: Ein Wärmedämmverbundsystem kostet je nach Material und Ausführung zwischen 120 und 250 Euro pro Quadratmeter.
- Fenster und Türen: Dreifachverglasung mit U-Wert unter 0,8 W/(m²K) ist Standard bei Sanierungen; Kosten 600 bis 1.200 Euro pro Fenstereinheit.
- Heizung: Wärmepumpen kosten in der Installation 15.000 bis 35.000 Euro, je nach Bauart und Untergrund.
- Lüftung: Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung ist bei luftdichten Sanierungen keine Option, sondern Pflicht.
Kosten realistisch einschätzen
Eine Vollsanierung eines freistehenden Einfamilienhauses aus den 1970er-Jahren mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet je nach Zustand und Sanierungstiefe zwischen 120.000 und 280.000 Euro. Wer schrittweise saniert, zahlt oft mehr, weil Gerüste mehrfach aufgestellt und Handwerkerkosten separat anfallen. Eine sogenannte Ein-Schuss-Sanierung, bei der mehrere Gewerke gleichzeitig ausgeführt werden, ist langfristig günstiger.
Preissteigerungen bei Baumaterialien haben sich seit dem Hochpunkt 2022 teilweise entspannt, liegen aber weiterhin über dem Niveau von 2020. Wer Angebote einholt, sollte mindestens drei Vergleichsangebote haben und Auftragszeiten von sechs bis zwölf Monaten einplanen, da qualifizierte Handwerksbetriebe in vielen Regionen ausgelastet sind.
Einen strukturierten Überblick über Kostenrahmen und Maßnahmenoptionen bietet der Sanierungs Ratgeber, der Eigentümer durch die wichtigsten Entscheidungen bei einer Altbausanierung führt.
Förderprogramme 2026: BEG, KfW und BAFA
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Instrument. Sie gliedert sich in drei Teilprogramme: Einzelmaßnahmen (BEG EM), Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG). Für private Eigentümer ist vor allem die BEG EM relevant, weil sie gezielte Maßnahmen wie Fenstererneuerung, Dachdämmung oder Heizungsaustausch fördert, ohne dass ein Gesamtsanierungskonzept vorliegen muss.
| Maßnahme | Förderquote (Basis) | Maximaler Förderbetrag |
|---|---|---|
| Wärmepumpe | 30 % | bis 21.000 Euro |
| Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) | 15 % | bis 30.000 Euro |
| Sanierung zum Effizienzhaus 55 | 20 % | bis 48.000 Euro |
| Sanierung zum Effizienzhaus 40 | 25 % | bis 60.000 Euro |
Wichtig: Die Förderanträge müssen grundsätzlich vor Auftragsvergabe gestellt werden. Wer zuerst unterschreibt und dann beantragt, verliert den Anspruch. Die BAFA bearbeitet Anträge für Einzelmaßnahmen, die KfW vergibt Kredite für Komplettsanierungen. Beide Programme können kombiniert werden, aber nicht für dieselbe Maßnahme.
Energieberater: Pflicht oder Sinnvoll?
Für Förderanträge über die BEG ist die Einbindung eines zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE) bei Sanierungen zum Effizienzhaus verpflichtend. Bei Einzelmaßnahmen ist er nicht zwingend, aber empfehlenswert. Ein guter Energieberater erstellt zunächst einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der Maßnahmen priorisiert und aufzeigt, wie das Gebäude schrittweise verbessert werden kann.
Wer diesen Fahrplan vorlegt, bekommt bei BEG-Einzelmaßnahmen einen Bonus von fünf Prozentpunkten zusätzliche Förderung. Die Kosten für den Energieberater selbst werden ebenfalls gefördert, mit bis zu 80 Prozent der Beratungskosten, maximal 1.300 Euro für ein Einfamilienhaus. Die Liste zugelassener Experten führt die Deutsche Energie-Agentur auf dena.de.
Häufige Fehler bei der Planung vermeiden
Fehlende Baubegleitung ist einer der teuersten Fehler. Wer die Ausführung nicht prüft oder prüfen lässt, riskiert Wärmebrücken, Feuchtigkeitsschäden und Fördermittelverluste. Ebenso unterschätzen viele Eigentümer den Zeitaufwand: Von der ersten Energieberatung bis zum Förderbescheid vergehen oft drei bis fünf Monate.
Wer jetzt beginnt, sich über Sanierungsoptionen zu informieren, ist 2026 gut aufgestellt. Handwerkerbetriebe und Energieberater sind gefragt wie selten zuvor. Frühzeitig planen, Förderanträge rechtzeitig stellen und die Reihenfolge der Maßnahmen fachkundig abstimmen: Das sind die drei Grundregeln für eine wirtschaftlich erfolgreiche Altbausanierung.