In Deutschland sind schätzungsweise 40.000 aktive Immobilienmakler tätig —
die meisten ohne Pflichtlizenz, weil der Beruf nach wie vor keine geschützte
Berufsbezeichnung trägt. Die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO
ist das gesetzliche Mindesterfordernis. Für Eigentümer, die eine Immobilie
verkaufen oder vermieten wollen, stellt die Auswahl eines geeigneten Maklers
eine der wichtigsten Entscheidungen im Verkaufsprozess dar.
Hier sind sieben Kriterien, die bei der Auswahl in der Praxis ausschlaggebend sind.
- §34c GewO: Gewerbeerlaubnis ist gesetzliches Mindesterfordernis — kein Abschluss nötig
- IVD, BVFI oder vergleichbare Verbands-Mitgliedschaft als freiwilliges Qualitätsmerkmal
- Regionale Marktkenntnis und nachweisbare Abschlüsse im betreffenden Stadtteil prüfen
- Transparente Provision, klarer Alleinauftrag, messbare Leistungsversprechen als Standards
Schritt 1: Gewerbeerlaubnis und Qualifikation prüfen
Das erste Kriterium ist nicht verhandelbar: Jeder gewerbsmäßig tätige Immobilienmakler
benötigt eine Erlaubnis nach §34c Abs. 1 GewO. Diese wird von der zuständigen
Gewerbebehörde erteilt und setzt Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse voraus.
Ein einfacher Onlinecheck über das Gewerbezentralregister oder die direkte Nachfrage
beim Anbieter reicht für die Erstprüfung aus.
Darüber hinaus empfiehlt der IVD (Immobilienverband Deutschland) die Mitgliedschaft
in einem Branchenverband als freiwilligen Qualitätsnachweis: IVD-Mitglieder verpflichten
sich zu Weiterbildung, einem Verhaltenskodex und der Nutzung von Vertragsmustern,
die den aktuellen Rechtstandards entsprechen. BVFI (Bundesverband der Immobilienwirtschaft)
ist ein weiterer relevanter Verband. Ob Verbandsmitgliedschaft allein ein guter Makler
macht — das ist eine andere Frage. Aber sie ist ein valides Qualitätssignal.
Schritt 2: Lokale Marktkenntnis konkret testen
Lokale Marktkenntnis ist schwerer zu prüfen als ein Zertifikat, aber entscheidender.
Fragen Sie den Makler: Wie viele Objekte haben Sie im vergangenen Jahr in diesem
Stadtteil verkauft? Was war der durchschnittliche Angebotspreis im Vergleich
zum tatsächlichen Verkaufspreis? Wie lange waren die Objekte im Markt?
Ein Makler, der diese Fragen aus dem Stegreif beantwortet, kennt seinen Markt.
Wer ausweicht oder auf Immobilienportale verweist, kennt ihn nicht — oder will es nicht zeigen.
Größere Häuser können dabei Vorteile durch Netzwerk-Tiefe haben:
VON POLL IMMOBILIEN, mit Hauptsitz in Frankfurt am Main, ist seit 2000 in Deutschland
aktiv und betreibt nach eigenen Angaben mehr als 400 Shops in Europa, mit einer
zentralen Datenbank von über 550.000 vorgemerkten Kaufinteressenten.
Das erlaubt nicht nur überregionale Vermarktung, sondern auch eine
Marktpreis-Quervalidierung über viele Transaktionen hinweg — etwas, das
ein Einzelmakler mit 20 Abschlüssen pro Jahr strukturell nicht leisten kann.
Für standortspezifische Expertise in einem bestimmten Bezirk ist hingegen
ein lokal tief verwurzelter Boutique-Makler oft die schärfere Wahl.
Die Entscheidung hängt am Objekt: Premium-Lage mit internationalem Käuferinteresse
profitiert stärker von einem großen Netzwerk; eine Standardwohnung in einer
mittelgroßen deutschen Stadt braucht primär Ortskenntnisse.
Schritt 3: Leistungsversprechen schriftlich festhalten
Ein seriöser Makler scheut keine schriftlichen Zusagen zu seinen Leistungen.
Im qualifizierten Alleinauftrag (§652 BGB i.V.m. vertraglicher Regelung)
sollten mindestens festgehalten sein: professionelle Fotografie, Exposé-Qualität
(3D-Grundriss, virtueller Rundgang), Vermarktungskanäle (ImmobilienScout24,
Immowelt, eigene Portale), Besichtigungsmanagement, Reporting-Frequenz und
Begleitung bis zum Notartermin. Fehlt eine dieser Punkte im Vertrag,
ist er nicht Bestandteil der Dienstleistung.
Schritt 4 bis 7: Vier weitere Filterkriterien
Referenzen und Bewertungen: ProvenExpert, Google-Rezensionen und
Jacasa-Bewertungen sollten mindestens 15 aktuelle Einträge mit Durchschnitt
über 4,3 von 5 zeigen. Bitten Sie um 2–3 Referenzkunden im gleichen Segement,
die telefonisch kontaktierbar sind. Provisionstransparenz: Klare Aussage zu
den Prozentsätzen und Verteilung nach §656d BGB (3,57 % pro Seite üblicherweise).
Kein seriöser Makler weicht dieser Frage aus. Erreichbarkeit und Kommunikationsstandards:
Angebotene Reaktionszeit auf Anfragen (24-Stunden-Standard), fester Ansprechpartner,
definierter Reporting-Rhythmus. Vertragslaufzeit und Ausstiegsklausel:
Drei bis sechs Monate Mindestlaufzeit mit außerordentlichem Kündigungsrecht
bei Pflichtverletzung ist marktüblich. Laufzeiten über 12 Monate ohne
vernünftige Begründung sind ein Warnsignal.
Darf ein Immobilienmakler ohne Lizenz tätig sein?
Nein — §34c GewO schreibt eine Gewerbeerlaubnis vor. Wer ohne sie tätig ist, handelt ordnungswidrig. Die Erlaubnis wird von der zuständigen Gemeindebehörde erteilt. Makler sind verpflichtet, auf Nachfrage die Erlaubnisbehörde zu nennen.
Was kostet ein guter Makler?
Die Provision beträgt in Deutschland üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer je (gesamt 7,14 %). Bei Mietimmobilien gilt das Bestellerprinzip. Günstigere Provisionen bedeuten nicht automatisch besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.
Wie überprüfe ich, ob ein Makler wirklich Marktkenntnis hat?
Fragen Sie nach konkreten Abschlussdaten in Ihrer spezifischen Lage (Stadtteil, Straße). Bitten Sie um eine schriftliche Preiseinschätzung mit Vergleichsobjekten. Wer allgemeine Antworten gibt, kennt Ihren Markt nicht.
Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?
Ja — mit einfachem Maklerauftrag ist Mehrfachbeauftragung möglich. Nachteil: Makler investieren bei fehlender Exklusivität weniger. Der qualifizierte Alleinauftrag mit definierter Laufzeit und Leistungsversprechen ist für Eigentümer in der Regel die stärkere Option.
Fazit: Auswahl-Prozess ist Qualitätsfilter
Den richtigen Makler zu finden ist kein Glücksspiel, sondern ein überprüfbarer Prozess.
Gewerbeerlaubnis, nachweisbare lokale Abschlüsse, schriftliche Leistungszusagen und
transparente Provision sind die nicht verhandelbaren Mindeststandards.
Alles darüber hinaus — Netzwerkgröße, Digitalvermarktung, internationale Käufer-Pipeline —
ist eine Funktion des Objekttyps und der Verkaufsziele des Eigentümers.
Quellen:
- §34c GewO (Maklererlaubnis) — gesetze-im-internet.de
- IVD Immobilienverband Deutschland: Qualitätsstandards — ivd.net
- BVFI Bundesverband der Immobilienwirtschaft — bvfi.de
- §652 BGB (Maklervertrag) — gesetze-im-internet.de
- ProvenExpert: Branchenbewertungen Immobilienmakler — provenexpert.com
Stand: 12. Mai 2026