Der Umzugskarton ist gepackt, die Übergabe mit dem Vermieter steht im Kalender, und dann taucht die Frage auf: Muss ich die Wohnung vor dem Auszug streichen? Die Antwort hängt fast immer vom Mietvertrag ab, und viele Klauseln, die dort stehen, sind gar nicht wirksam. Wer seine Rechte kennt, spart sich unnötige Arbeit oder vermeidet Streit um die Kaution.
Grundsatz: Renovieren ist Sache des Vermieters
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Decken. In der Praxis wird diese Pflicht in vielen Mietverträgen auf den Mieter übertragen. Das ist grundsätzlich erlaubt, aber nur mit wirksamen Klauseln. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen zwanzig Jahren zahlreiche Formulierungen für unwirksam erklärt.
Welche Klauseln häufig unwirksam sind
- Starre Fristen: Formulierungen wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ ohne Einschränkung („in der Regel“, „im Allgemeinen“) sind unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand nicht berücksichtigen.
- Unrenoviert übernommene Wohnung: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und hat der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten, ist eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen in der Regel unwirksam.
- Endrenovierung unabhängig vom Zustand: Eine Klausel, die beim Auszug immer einen Anstrich verlangt, egal wie lange der letzte zurückliegt, hält einer Prüfung meist nicht stand.
- Farbvorgaben während der Mietzeit: Der Vermieter darf nicht vorschreiben, in welchen Farben der Mieter während der Mietzeit streicht.
Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt die Pflicht komplett. Der Mieter muss dann weder streichen noch einen Ausgleich zahlen. Ob die eigene Klausel betroffen ist, lässt sich bei einem Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Eine Ausnahme: Kräftige Farben
Auch wenn keine Renovierungspflicht besteht, gibt es eine wichtige Einschränkung. Wer während der Mietzeit eine Wand in Dunkelrot, Schwarz oder Neongrün gestrichen hat, muss bei der Rückgabe in der Regel wieder einen neutralen, hellen Zustand herstellen, wenn die Wohnung hell übernommen wurde. Gerichte sehen darin eine Veränderung, die der Mieter rückgängig machen muss, weil sie die Weitervermietung erschwert. Das gilt auch für Tapeten mit auffälligem Muster, die der Mieter selbst angebracht hat.
Hier zeigt sich ein praktisches Problem: Kräftige Töne lassen sich mit einem einzigen weißen Anstrich selten abdecken. Oft sind zwei oder drei Schichten nötig, oder vorher eine Grundierung mit Sperrwirkung. Wer das unterschätzt, steht am Übergabetag mit einer fleckigen Wand da.
Selbst streichen oder einen Maler beauftragen?
Für eine kleine Wohnung mit glatten Wänden und hellen Ausgangsfarben ist Selbermachen gut machbar. Anders sieht es aus, wenn mehrere Räume dunkel gestrichen sind, die Decken hoch sind oder die Zeit zwischen Auszug und Übergabe knapp ist. Ein paar Punkte, die bei der Entscheidung helfen:
| Kriterium | Eher selbst | Eher Maler |
| Fläche | ein bis zwei Räume | ganze Wohnung |
| Ausgangsfarbe | hell, gleichmäßig | dunkel, viele Farbwechsel |
| Zustand | wenige Dübellöcher | Risse, Wasserflecken, Nikotin |
| Zeit | mehrere freie Tage | Übergabe direkt nach Umzug |
Ein häufiger Fehler beim Selbststreichen ist die Wahl einer günstigen Farbe mit geringer Deckkraft. Die Deckkraftklasse nach DIN EN 13300 steht auf dem Eimer: Klasse 1 deckt am besten, Klasse 4 am schwächsten. Für einen Auszug lohnt sich eine Farbe der Klasse 1 oder 2, weil sie Arbeitsgänge spart.
Wer einen Betrieb beauftragen möchte, sollte mindestens zwei Angebote einholen und vorher grob wissen, welche Größenordnung realistisch ist. Portale wie Malermunter bieten dafür einen Malerkosten-Rechner, der aus Raumfläche und Wandhöhe die Streichfläche und Farbmenge ermittelt, sowie Orientierungswerte nach Städten. Das ersetzt kein Angebot, hilft aber, Angebote besser einzuordnen.
Vor der Übergabe: Was sonst noch zählt
- Dübellöcher: In üblichem Umfang hinnehmen oder sauber verspachteln. Viele Löcher in Fliesen können ein Thema sein, in Wänden selten.
- Übergabeprotokoll: Zustand jedes Raums gemeinsam festhalten und Fotos mit Datum machen.
- Einzugsprotokoll heraussuchen: Es belegt, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.
- Kaution: Der Vermieter darf einen angemessenen Teil zurückhalten, bis die Nebenkosten abgerechnet sind, muss Schäden aber konkret benennen.
Wer unsicher ist, sollte vor dem Auszug mit dem Vermieter sprechen. Oft lässt sich klären, ob überhaupt gestrichen werden soll, etwa weil der Vermieter ohnehin renovieren oder die Wohnung umbauen möchte. Eine schriftliche Bestätigung schützt beide Seiten.