Die Zinsen sind nicht mehr auf dem Tiefstand von 2021, aber auch nicht mehr auf dem Hochpunkt von Ende 2023. Wer 2026 eine Eigentumswohnung kaufen möchte, bewegt sich in einem Markt, der sich langsam stabilisiert. Kaufpreise haben in vielen Städten nachgegeben, Angebote sind länger am Markt. Das klingt nach einer Chance. Ob daraus eine gute Entscheidung wird, hängt aber weniger vom Markt ab als von der eigenen Finanzierungsstruktur.
Eigenkapital: Was Banken wirklich erwarten
Die Faustregel „20 Prozent Eigenkapital“ gilt weiterhin als Richtwert, aber sie erklärt nicht alles. Banken schauen genauer hin als früher. Relevant ist nicht nur, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, sondern auch, woher es stammt und wie lange es auf dem Konto liegt. Geld, das erst kurz vor der Finanzierungsanfrage verschenkt oder übertragen wurde, wird von manchen Instituten kritisch bewertet.
Wer eine Wohnung für 350.000 Euro kauft, sollte neben dem Eigenkapitalanteil auch die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln decken können. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Konkret: In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, typischen Notar- und Grundbuchkosten sowie einer Maklerprovision von 3,57 Prozent kommt man auf rund 35.000 bis 40.000 Euro Nebenkosten allein bei diesem Kaufpreis. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, zahlt dauerhaft höhere Zinsen auf einen Betrag, der keinen Gegenwert in der Immobilie hat.
Zinsbindung und Tilgung: Die entscheidenden Stellschrauben
Bei einem Darlehenszins von aktuell rund 3,5 bis 4,2 Prozent (Stand: Frühjahr 2025, Tendenz moderat fallend) macht die Wahl der Zinsbindungsdauer einen erheblichen Unterschied. Eine 10-jährige Zinsbindung bietet kurzfristig oft etwas günstigere Konditionen, setzt den Käufer aber nach Ablauf dem dann geltenden Zinsniveau aus. Wer 2026 kauft und 2036 verlängern muss, weiß heute nicht, wo die Zinsen stehen.
Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kostet in der Regel 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte mehr, gibt aber Planungssicherheit. Bei einem Darlehen von 280.000 Euro bedeutet ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied etwa 115 Euro mehr pro Monat. Das ist spürbar, aber bei langen Laufzeiten oft sinnvoll investiert.
Die Anfangstilgung sollte mindestens 2 Prozent betragen. Bei 1 Prozent Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung bei 4 Prozent Zins rechnerisch über 40 Jahre. Mit 2 Prozent Tilgung verkürzt sich das auf rund 28 Jahre. Wer es sich leisten kann, startet mit 2,5 oder 3 Prozent und baut das Darlehen schneller ab.
Nebenkosten, Hausgeld und versteckte Belastungen
Eine Eigentumswohnung bringt laufende Kosten mit sich, die beim Rechnen oft unterschätzt werden. Das Hausgeld liegt je nach Zustand und Ausstattung des Gebäudes zwischen 2,50 und 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 200 bis 400 Euro monatlich. Darin enthalten sind Betriebskosten und der Anteil an der Instandhaltungsrücklage.
Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und wird beim Kauf nicht erstattet. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt also keinen Anspruch auf das angesparte Geld der Gemeinschaft. Gleichzeitig sollte der Käufer prüfen, wie hoch die Rücklage tatsächlich ist. Liegt sie sehr niedrig, können nach dem Kauf Sonderumlagen anfallen, wenn etwa das Dach saniert werden muss.
Beim Thema eigene Wohnung finanzieren empfiehlt es sich, alle monatlichen Belastungen ehrlich gegenüberzustellen: Kreditrate, Hausgeld, eventuelle Stellplatzkosten und eine eigene Reserve für kleinere Reparaturen innerhalb der Wohnung.
So sieht eine realistische Budgetplanung aus
Ein Beispiel macht die Zusammenhänge greifbarer. Familie Berger aus dem Raum Hannover möchte eine Eigentumswohnung für 290.000 Euro kaufen. Sie verfügt über 80.000 Euro Eigenkapital. Nach Abzug der Kaufnebenkosten von rund 30.000 Euro (ca. 10,3 Prozent) bleiben 50.000 Euro für den Kaufpreis, sodass ein Darlehen von 240.000 Euro aufgenommen wird.
- Darlehensbetrag: 240.000 Euro
- Zinssatz: 3,8 Prozent, 15 Jahre Zinsbindung
- Anfangstilgung: 2,5 Prozent
- Monatliche Rate: rund 1.260 Euro
- Hausgeld: 280 Euro monatlich
- Gesamte monatliche Belastung: rund 1.540 Euro
Das Haushaltsnettoeinkommen der Bergers beträgt 4.800 Euro. Die Wohnkostenquote liegt damit bei gut 32 Prozent. Banken akzeptieren in der Regel bis zu 35 bis 40 Prozent, aber niedrigere Quoten lassen mehr Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben. Das Beispiel liegt im vertretbaren Bereich, ist aber nicht üppig kalkuliert.
Förderungen gezielt nutzen
Die KfW fördert den Kauf von Bestandswohnungen mit hoher Energieeffizienz sowie den energetischen Umbau. Das Programm „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) richtet sich an Haushalte mit Kindern und bietet zinsgünstige Darlehen bis zu 270.000 Euro, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Wer eine Wohnung kauft, die einen Energiestandard von mindestens EH 40 erfüllt, kommt für besonders günstige Konditionen in Frage.
Daneben gibt es in einzelnen Bundesländern eigene Förderprogramme, etwa über Landesförderbanken. Bayern, NRW und Baden-Württemberg bieten ergänzende Darlehen oder Zuschüsse für Erstkäufer. Wer diese Mittel kombiniert, kann die monatliche Belastung spürbar senken. Wichtig ist, die Anträge vor Abschluss des Kaufvertrags zu stellen, da eine Förderung nachträglich meist nicht mehr beantragt werden kann.
Fehler, die sich vermeiden lassen
Drei Fehler begegnen Beratern und Banken beim Wohnungskauf besonders häufig.
Erstens: zu wenig Puffer. Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Kauf steckt und danach kein liquides Guthaben mehr hat, steht bei einer Autoreparatur oder einem Jobwechsel sofort unter Druck. Mindestens zwei bis drei Nettomonatsgehälter sollten als Reserve erhalten bleiben.
Zweitens: Kaufpreis und Kaufentscheidung trennen sich nicht mehr. Emotionale Bindung an eine bestimmte Wohnung führt dazu, dass Kaufpreisverhandlungen nicht ernsthaft geführt werden. Gerade in 2025 und 2026 ist der Markt in vielen Regionen käuferfreundlicher als noch 2021. Preise sind verhandelbar.
Drittens: Nur eine Bank anfragen. Zinsunterschiede von 0,3 bis 0,5 Prozent zwischen verschiedenen Anbietern sind bei einem Darlehen über 250.000 Euro und 20 Jahren Laufzeit keine Kleinigkeit. Sie summieren sich auf mehrere tausend Euro. Mindestens drei bis vier Angebote einzuholen, ist keine Übertreibung, sondern einfache Sorgfalt.
Wer 2026 kauft, tut das in einem Umfeld, das wieder mehr Verhandlungsspielraum bietet. Die Finanzierung bleibt dennoch das Herzstück der Entscheidung. Wer sie solide aufbaut, kauft nicht nur eine Wohnung, sondern schafft sich dauerhaft Planungssicherheit.