Der Schweizer Immobilienmarkt zieht deutsche Kaufinteressenten seit Jahren an: stabile Preise, politische Verlässlichkeit, hohe Bauqualität. Doch wer aus Deutschland kommt und einfach loslegt wie beim Hauskauf in Bayern oder Baden-Württemberg, erlebt schnell eine Überraschung. Die Schweiz behandelt ausländische Käufer rechtlich deutlich restriktiver als die meisten EU-Länder. Wer das nicht weiß, verliert Zeit, Geld und im schlimmsten Fall den Wunschkauf.
Das Lex Koller: Die zentrale Hürde für Ausländer
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, regelt seit 1983, wer in der Schweiz Immobilien kaufen darf. Für Deutsche ohne Schweizer Wohnsitz gilt: Wohnimmobilien dürfen grundsätzlich nur mit einer kantonalen Bewilligung erworben werden. Diese Bewilligung wird nicht auf Antrag erteilt, sondern ist an konkrete Voraussetzungen geknüpft.
Ferienwohnungen in bestimmten Tourismusregionen bilden eine der wenigen Ausnahmen, unterliegen aber Kontingenten. Der Kanton Wallis etwa verfügt über solche Kontingente, der Kanton Zürich hingegen nicht. Wer in Zürich, Basel oder Bern als Nichtansässiger eine Eigentumswohnung kaufen will, hat schlicht keine Chance, außer er verlegt seinen Hauptwohnsitz dorthin. Gewerbliche Objekte wie Bürogebäude oder Produktionshallen sind vom Lex Koller weitgehend ausgenommen, was für Unternehmenskäufer relevant sein kann.
Der entscheidende Unterschied liegt im Aufenthaltsstatus: Deutsche mit einer Niederlassungsbewilligung C oder einer Aufenthaltsbewilligung B mit Erwerbstätigkeit in der Schweiz dürfen am Wohnort ohne Bewilligung kaufen. Wer also zunächst arbeitsbedingt in die Schweiz zieht und nach fünf bis zehn Jahren die Niederlassungsbewilligung erhält, ist rechtlich gleichgestellt mit Schweizer Staatsangehörigen.
Eigenkapital und Hypothekenregeln
Schweizer Banken finanzieren Immobilien nach anderen Regeln als deutsche Institute. Während in Deutschland 20 Prozent Eigenkapital als gute Ausgangsbasis gelten, ist in der Schweiz die Lage formal ähnlich, aber in der Praxis strenger reguliert. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden, davon mindestens 10 Prozent aus sogenannten harten Mitteln: Bankguthaben, Wertpapiere, Schenkungen oder Erbschaften. Das Schweizer Pensionskassenguthaben, also die berufliche Vorsorge (2. Säule), kann für den Ersterwerb ebenfalls verwendet werden, ist aber an strenge Bedingungen geknüpft.
Für Deutsche ohne Schweizer Bankkonto und ohne Lohnnachweis in Schweizer Franken wird die Finanzierung deutlich schwieriger. Viele Schweizer Kantonalbanken finanzieren Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz gar nicht. Einzelne Privatbanken und internationale Institute springen ein, verlangen aber oft höhere Zinsen und strengere Belehnungsgrenzen. Wer ein Objekt im Wert von 1,2 Millionen Franken kaufen will, muss realistisch mit mindestens 300.000 bis 400.000 Franken Eigenkapital rechnen, den Rest als langfristige Hypothek.
Regionale Preisunterschiede und Marktstruktur
Der Schweizer Immobilienmarkt ist extrem regional. In der Stadt Zürich lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen 2023 im Schnitt bei über 15.000 Franken, in Genf ähnlich hoch. Deutlich erschwinglicher sind Regionen im Aargau, in Teilen des Kantons Solothurn oder im östlichen Mittelland. Wer im Aargau sucht, findet gut erhaltene Einfamilienhäuser zwischen 700.000 und 1,1 Millionen Franken, abhängig von Lage und Baujahr.
Wer sich in einer bestimmten Region festlegen will, sollte frühzeitig lokale Marktkenntnis aufbauen. Ein Immobilienmakler Berikon etwa kann für den Aargauer Markt konkrete Einschätzungen zu Preisentwicklung, Nachfrage und Objektqualität liefern, die aus der Ferne kaum zugänglich sind. Solche lokalen Akteure kennen auch die Besonderheiten des jeweiligen Gemeinderechts und können vor typischen Fehlern bewahren.
Steuern: Was viele unterschätzen
Das Schweizer Steuersystem unterscheidet sich grundlegend vom deutschen. Wer in der Schweiz eine Immobilie besitzt, zahlt auf den sogenannten Eigenmietwert Einkommensteuer, selbst wenn er das Objekt selbst bewohnt. Dieses Prinzip existiert in Deutschland nicht. Der Eigenmietwert entspricht in etwa dem fiktiven Mietertrag, den das Objekt am Markt erzielen würde, und wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.
Auf der anderen Seite sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig, was den Effekt teilweise ausgleicht. Beim Verkauf einer Immobilie fällt in den meisten Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe stark von der Haltedauer abhängt. Wer ein Objekt nach zwei Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt deutlich mehr als nach zwanzig Jahren. Das ist ein gezielter Anreiz gegen kurzfristige Spekulation.
Deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland unterliegen zudem dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz. Mieteinnahmen aus Schweizer Immobilien werden in der Regel in der Schweiz besteuert, aber in Deutschland angerechnet. Die genaue steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Ein Steuerberater mit Kenntnissen beider Systeme ist hier kein Luxus, sondern Grundvoraussetzung.
Kaufprozess und Notarpflicht
In der Schweiz läuft der Immobilienkauf über einen Notar, der jedoch je nach Kanton unterschiedliche Rollen einnimmt. Im Kanton Zürich fungiert ein freier Notar, in anderen Kantonen ist der Notariat eine staatliche Behörde. Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden, bevor der Grundbucheintrag erfolgt. Ohne Grundbucheintrag ist der Käufer rechtlich nicht Eigentümer.
- Reservationsvereinbarung oder Vorvertrag (oft 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung)
- Due Diligence: Grundbuchauszug, Baubewilligungen, allfällige Dienstbarkeiten prüfen
- Öffentliche Beurkundung durch den Notar
- Eintragung ins Grundbuch, erst dann ist der Eigentumsübergang vollzogen
Die Nebenkosten beim Kauf liegen je nach Kanton zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und kantonal unterschiedliche Handänderungssteuern. Im Kanton Aargau etwa beträgt die Handänderungssteuer 1 Prozent, in Genf kann sie bis zu 3 Prozent betragen.
Fazit: Vorbereitung entscheidet
Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist für Deutsche möglich, aber rechtlich und finanziell komplexer als in Deutschland. Der Aufenthaltsstatus bestimmt, was überhaupt kaufbar ist. Die Finanzierungsregeln verlangen mehr Eigenkapital und Schweizer Bankverbindungen. Das Steuersystem bringt unbekannte Pflichten mit sich, die unterschätzt werden. Wer gut vorbereitet in den Markt geht, lokale Expertise nutzt und die Besonderheiten des Lex Koller kennt, findet in der Schweiz jedoch einen der stabilsten Immobilienmärkte Europas.