Zwei Menschen kaufen gemeinsam eine Wohnung, bevor sie heiraten. Was sich romantisch anhört, ist rechtlich eine komplexe Angelegenheit. Denn für unverheiratete Paare gilt im deutschen Recht keine automatische Gütergemeinschaft, keine gegenseitige Erbfolge und kein gesetzlicher Ausgleichsanspruch beim Scheitern der Beziehung. Wer das nicht weiß und nichts regelt, riskiert im Ernstfall erhebliche finanzielle Verluste.
Was das Grundbuch tatsächlich bedeutet
Der Eintrag im Grundbuch ist entscheidend. Steht dort nur ein Name, gehört die Immobilie dieser Person allein, unabhängig davon, wer wie viel zum Kauf beigetragen hat. Ein Paar, bei dem einer 80.000 Euro Eigenkapital einbringt, der andere aber nicht im Grundbuch steht, hat bei einer Trennung ohne schriftliche Vereinbarungen ein ernstes Problem. Der Geldgeber ist rechtlich gesehen ein Gläubiger ohne gesicherten Anspruch auf Rückzahlung, sofern nichts vertraglich festgehalten wurde.
Bei gemeinsamem Erwerb werden beide Partner als Eigentümer eingetragen, in der Regel als Bruchteilseigentümer. Das bedeutet: Jeder hält einen bestimmten Anteil, zum Beispiel 50 zu 50 oder 60 zu 40, je nachdem, was notariell vereinbart wurde. Dieser Anteil kann auch dem tatsächlichen Finanzierungsbeitrag entsprechen. Wer hier schludert und einfach eine hälftige Teilung einträgt, obwohl die Kapitalanteile ungleich waren, schafft Konfliktstoff.
Bruchteilseigentum und seine Tücken
Bruchteilseigentum klingt sauber, hat aber Konsequenzen, die Paare oft nicht bedenken. Jeder Eigentümer kann seinen Anteil grundsätzlich verkaufen oder belasten, zumindest theoretisch. In der Praxis lässt sich ein hälftiger Anteil an einer Wohnung kaum an Dritte verkaufen, weil kein Käufer daran Interesse hat. Kommt es zur Trennung und einigen sich beide nicht über den Verkauf, kann jeder Partner die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Das ist ein öffentliches Zwangsversteigerungsverfahren, das meistens zu erheblichen Verlusten führt, weil der Erlös unter dem Marktwert liegt.
Beispiel: Eine Wohnung hat einen Marktwert von 380.000 Euro. Bei einer Teilungsversteigerung werden oft nur 60 bis 75 Prozent des Verkehrswertes erzielt, also zwischen 228.000 und 285.000 Euro. Was nach Abzug der Restschuld übrig bleibt, wird aufgeteilt. Beide Partner verlieren dabei im Vergleich zu einem einvernehmlichen Verkauf deutlich Geld.
Partnerschaftsvertrag statt Hoffnung auf Einigkeit
Der wirksamste Schutz für unverheiratete Paare ist ein notarieller Partnerschaftsvertrag, der vor dem Immobilienkauf abgeschlossen wird. Darin lässt sich regeln, wer bei Trennung wie viel bekommt, wie die Finanzierungskosten aufgeteilt werden, wer das Vorkaufsrecht auf den Anteil des anderen hat und was bei Tod eines Partners passiert.
Ein solcher Vertrag kostet je nach Komplexität und Kaufpreis zwischen 500 und 2.000 Euro beim Notar. Das ist gemessen am Kaufpreis einer Immobilie wenig. Trotzdem schließen ihn die wenigsten Paare ab, weil das Thema unangenehm ist oder weil man nicht an Trennung denken will. Dabei geht es nicht um Misstrauen, sondern um Klarheit.
Wer sich in der Vorbereitungsphase auf die Ehe befindet und gleichzeitig über den Immobilienkauf nachdenkt, findet in einem guten Hochzeits Ratgeber oft auch Hinweise auf die rechtlichen Unterschiede zwischen ehelichem und nichtehelichem Zusammenleben, die direkt relevant für diese Entscheidung sind.
Finanzierung: Wer haftet wofür
Bei einem gemeinsamen Hypothekendarlehen haften beide Partner in der Regel gesamtschuldnerisch. Das heißt: Die Bank kann von jedem der beiden die volle Rückzahlung verlangen, nicht nur den jeweiligen Anteil. Zahlt ein Partner nicht mehr, muss der andere einspringen, sonst droht der Verzug. Das ist besonders dann problematisch, wenn die Beziehung endet, aber das Darlehen weiterläuft.
Eine Möglichkeit ist es, die Finanzierungsanteile im Darlehensvertrag klar zu trennen und gleichzeitig im Partnerschaftsvertrag festzulegen, wer welche Raten trägt. Alternativ können einige Banken eine Aufteilung des Darlehens in zwei Teilkredite anbieten, was aber nicht alle Kreditinstitute mitmachen. Wer beim Kauf unterschiedliche Eigenkapitalanteile einbringt, sollte das schriftlich und möglichst notariell festhalten, damit es im Streitfall nachweisbar ist.
Überblick: Regelungsbedarf beim gemeinsamen Immobilienkauf
| Thema | Risiko ohne Regelung | Empfohlene Lösung |
|---|---|---|
| Grundbucheintrag | Fehlende Eigentumsrechte trotz Zahlung | Beide eintragen, Anteile klar definieren |
| Trennung | Teilungsversteigerung mit Verlusten | Vorkaufsrecht im Partnerschaftsvertrag |
| Darlehen | Gesamthaftung bei Zahlungsausfall | Schriftliche Aufteilung der Ratenpflicht |
| Erbfall | Kein gesetzliches Erbrecht für Partner | Testament oder Erbvertrag notariell |
Was bei Tod eines Partners gilt
Unverheiratete Partner erben nicht automatisch voneinander. Stirbt einer der beiden, fällt dessen Anteil an der Immobilie an seine gesetzlichen Erben, also in der Regel Eltern oder Geschwister, wenn kein Testament vorliegt. Der überlebende Partner könnte dann plötzlich mit den Schwiegereltern in Bruchteilseigentümerschaft sitzen oder zur Teilungsversteigerung gezwungen werden.
Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann das verhindern. Darin lässt sich der Partner als Alleinerbe einsetzen oder zumindest ein Vorausvermächtnis für die Immobilie festlegen. Wichtig: Ein handschriftliches Testament reicht formal aus, aber bei Immobilien und komplexeren Regelungen ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag deutlich sicherer, weil er rechtlich überprüft und im Zentralen Testamentsregister hinterlegt ist.
Nach der Hochzeit: Was sich ändert und was nicht
Heiraten ändert nicht automatisch die Eigentumsverhältnisse an einer bereits erworbenen Immobilie. Wer vor der Ehe als Alleineigentümer im Grundbuch steht, bleibt es auch danach. Allerdings fällt die Immobilie beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft in die Berechnung des Zugewinnausgleichs, wenn die Ehe geschieden wird. Der Ausgleichsanspruch richtet sich nach dem Wertzuwachs während der Ehe, nicht nach dem Grundbucheintrag.
Wer das vermeiden will, kann per Ehevertrag den Güterstand ändern oder einzelne Vermögensgegenstände ausklammern. Das ist aber eine Entscheidung, die gut durchdacht sein will, weil sie den schwächeren Partner wirtschaftlich benachteiligen kann.
Fazit: Der Immobilienkauf vor der Hochzeit ist möglich und kann sinnvoll sein. Er erfordert aber eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung, die über das bloße Unterschreiben eines Kaufvertrags weit hinausgeht. Ein Notartermin für den Partnerschaftsvertrag, ein klarer Grundbucheintrag und ein Testament sind keine Bürokratie, sondern Grundschutz für beide Seiten.