Wer eine Immobilie kauft, denkt oft zuerst an Quadratmeter, Lage und Kaufpreis. Die rechtliche Seite tritt dabei häufig in den Hintergrund, obwohl gerade sie darüber entscheidet, wann man tatsächlich Eigentümer wird, welche Rechte man hat und wo Grenzen liegen. Zwischen notariellem Kaufvertrag und vollständiger Eigentumsübertragung können Monate liegen. In dieser Zeit passieren Fehler, die teuer werden.
Kaufvertrag und Eigentumsübergang: zwei verschiedene Dinge
Ein häufiges Missverständnis: Der Kaufvertrag beim Notar macht den Käufer nicht sofort zum Eigentümer. Der Vertrag begründet lediglich den schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung. Das Eigentum selbst geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, also durch Auflassung und anschließende Eintragung gemäß § 925 BGB. Zwischen Vertragsschluss und Grundbucheintrag vergehen je nach Grundbuchamt und Region erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate.
In dieser Zwischenphase trägt der Verkäufer formell noch das Eigentum, doch der Käufer ist durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung geschützt. Diese Vormerkung wird unmittelbar nach dem Notartermin eingetragen und sichert den Übereignungsanspruch gegen Dritte. Verkauft der Verkäufer das Objekt in dieser Zeit noch einmal oder belastet es mit einer Hypothek, greift die Vormerkung und schützt den Erstkäufer.
Wann beginnt die Nutzung, wann beginnt die Gefahr?
Praxisrelevant ist der Übergabezeitpunkt, der im Kaufvertrag separat vereinbart wird. Ab diesem Datum darf der Käufer die Immobilie nutzen, muss aber auch für Schäden geradestehen, die ab diesem Moment entstehen. Gleichzeitig beginnt die Pflicht zur Zahlung von Grundsteuer, Betriebskosten und gegebenenfalls Wohngeldzahlungen bei Eigentumswohnungen. Der Übergang von Nutzen und Lasten findet also regelmäßig früher statt als die formelle Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Käufer sollten deshalb den Zustand der Immobilie bei Übergabe genau dokumentieren: Fotos, ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Zählerständen und einer Liste vorhandener Mängel. Fehlen diese Unterlagen, ist es im Streitfall schwer nachzuweisen, welche Schäden bereits vor der Übergabe bestanden.
Inhalte des Eigentümerrechts: Was gehört dazu?
Als Eigentümer hat man das umfassendste dingliche Recht an einer Sache. Das bedeutet konkret: Man darf die Immobilie nutzen, vermieten, belasten, verändern und veräußern. Gleichzeitig bestehen Pflichten gegenüber Nachbarn, der Allgemeinheit und der öffentlichen Hand. Dazu zählen Verkehrssicherungspflichten (etwa Winterdienst auf dem Gehweg), baurechtliche Auflagen und nachbarrechtliche Abstandsregelungen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an der Wohnung selbst und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Letzteres umfasst Treppenhaus, Dach, Fassade und tragende Wände. Entscheidungen darüber trifft die Eigentümergemeinschaft, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz. Wer hier nicht aufpasst, kauft sich unter Umständen in eine Gemeinschaft ein, die seit Jahren keine Rücklagen gebildet hat und bei der eine teure Dachsanierung ansteht.
Belastungen im Grundbuch richtig lesen
Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte, Abteilung III weist Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden aus. Käufer sollten vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und alle Eintragungen verstehen.
Ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn etwa bleibt auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen. Dasselbe gilt für ein eingetragenes Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht. Diese Rechte mindern den Wert der Immobilie erheblich und schränken die eigene Nutzung ein. Wer nicht weiß, wonach er sucht, findet auf Portalen wie Rechte leicht erklärt eine erste Orientierung, bevor er einen Fachanwalt für Immobilienrecht einschaltet.
Mängel nach dem Kauf: Was Käufer fordern können
Bei Immobilien gilt grundsätzlich der Ausschluss der Gewährleistung, wie er in nahezu jedem Notarvertrag steht. Das bedeutet: Normale Mängel, die der Käufer bei sorgfältiger Besichtigung hätte erkennen können, gehen zu seinen Lasten. Anders verhält es sich bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Wusste der Verkäufer von einem Schimmelbefall hinter einer frisch gestrichenen Wand und hat darüber geschwiegen, haftet er auch nach Vertragsschluss.
Gerichtlich nachzuweisen, dass ein Verkäufer einen Mangel kannte, ist schwierig. Wichtig ist deshalb, vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen. Die Kosten dafür liegen je nach Objekt zwischen 500 und 1.500 Euro und sind im Vergleich zu einem nachträglichen Rechtsstreit gut investiert. Das Statistische Bundesamt weist in seinen Daten zur Bautätigkeit aus, dass ein erheblicher Teil des deutschen Gebäudebestands vor 1970 errichtet wurde. Ältere Bauten bergen strukturell andere Risiken als Neubauten.
Steuern und Nebenkosten nicht unterschätzen
Zum Kaufpreis kommen beim Immobilienerwerb in Deutschland regelmäßig Nebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent hinzu. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie Grundbuchkosten von etwa 0,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können das schnell 50.000 Euro Nebenkosten sein, die nicht über ein Darlehen finanziert werden sollten.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 Prozent
- Maklerprovision: seit 2020 hälftig geteilt, je 3,57 Prozent inkl. MwSt. (wenn vereinbart)
Wer als Käufer fundiert vorgeht, das Grundbuch versteht, den Übergabetermin schriftlich fixiert und Mängel professionell prüfen lässt, schützt sich vor den häufigsten Fehlern beim Immobilienerwerb. Das Eigentumsrecht ist stark, aber nur dann nützlich, wenn man es von Anfang an richtig gestaltet.