Wer vor zehn Jahren von „ortsunabhängigem Arbeiten“ sprach, erntete meist ein müdes Lächeln. Heute ist das Phänomen messbar, und seine Auswirkungen auf städtische Immobilienmärkte sind es ebenfalls. Schätzungen des Beratungsunternehmens MBO Partners zufolge bezeichneten sich 2023 weltweit rund 17,3 Millionen US-amerikanische Arbeitnehmer als Digital Nomads, ein Anstieg von über 130 Prozent gegenüber 2019. Europa zieht ähnliche Zahlen an, angetrieben durch Visaprogramme in Portugal, Kroatien, Spanien und Deutschland.
Wer sind diese Menschen überhaupt?
Digital Nomads sind keine homogene Gruppe. Darunter finden sich festangestellte Programmiererinnen, die remote arbeiten, freiberufliche Texter, UX-Designer, aber auch wohlhabende Rentner aus Hochpreisländern. Gemeinsam ist ihnen: Sie wählen ihren Wohnort nach Lebensqualität, Internetgeschwindigkeit und Kosten, nicht nach dem Arbeitsplatz. Das verändert klassische Nachfragelogiken am Wohnungsmarkt grundlegend.
Ihre durchschnittliche Verweildauer an einem Ort liegt laut einer Nomad-List-Erhebung bei drei bis sechs Monaten. Das macht sie zu keinen klassischen Langzeitmietern, wohl aber zu zahlungskräftigen Kurzzeitnutzern, die Plattformen wie Airbnb, Spotahome oder Wunderflats bevorzugen.
Gentrifizierung durch Fernarbeit
Der Effekt ist in mehreren europäischen Städten dokumentiert. Lissabon gilt als Lehrbuchbeispiel: Zwischen 2017 und 2023 stiegen die Mietpreise im Stadtzentrum um bis zu 68 Prozent. Portugiesische Ökonomen sehen in der internationalen Nomad-Welle einen wesentlichen Treiber, auch wenn Tourismus und mangelnder Neubau gleichzeitig wirken. Das Viertel Mouraria, früher günstig und von Einheimischen bewohnt, ist heute zu einem Knotenpunkt für Co-Working-Cafés und möblierte Kurzzeitwohnungen geworden.
Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in Tiflis (Georgien), Chiang Mai (Thailand) und zunehmend in deutschen Städten. Leipzig, Leipzig, das jahrelang als erschwingliche Alternative zu Berlin galt, verzeichnete laut Immobilienscout24 zwischen 2020 und 2024 einen Mietanstieg von rund 34 Prozent. Co-Working-Anbieter wie Spaces und Regus haben ihre Standortzahl in Deutschland seit 2020 fast verdoppelt.
Was passiert konkret mit dem Wohnungsangebot?
Digital Nomads konsumieren Wohnraum anders als klassische Mieter. Sie bevorzugen möblierte Wohnungen mit schnellem WLAN, kürzeren Vertragslaufzeiten und zentraler Lage. Das veranlasst Vermieter, ihr Angebot umzustellen: Wohnungen werden aus dem klassischen Langzeitmietmarkt herausgezogen, möbliert und auf Plattformen für Kurzzeitvermietung gestellt. Ein Vermieter kann so statt 900 Euro Kaltmiete bis zu 1.800 Euro monatlich erzielen.
Das klingt nach privatem Unternehmertum, hat aber kollektive Konsequenzen: Weniger Langzeitwohnraum steht zur Verfügung, die Preise steigen für alle. Besonders in mittelgroßen Städten, die keine ausgeprägte Regulierung haben, läuft dieser Prozess schnell. In Freiburg im Breisgau etwa zeigt sich, dass der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt durch Nachfrage aus dem Bereich flexibles Wohnen zusätzlich unter Druck gerät. Wer sich für Immobilien Freiburg interessiert, merkt schnell, dass verfügbare Objekte knapper und teurer werden, obwohl die Stadt selbst vergleichsweise klein ist.
Regionale Auswirkungen im Überblick
| Stadt | Mietanstieg (ca. 5 Jahre) | Nomad-Infrastruktur |
|---|---|---|
| Lissabon | +68 % | stark ausgeprägt |
| Leipzig | +34 % | wachsend |
| Tiflis | +55 % | stark ausgeprägt |
| Freiburg | +28 % | moderat |
Die Zahlen sind Näherungswerte aus verschiedenen Marktberichten und lokalen Statistiken, verdeutlichen aber die Richtung: Städte mit attraktiver Infrastruktur, Universitätsnähe und hoher Lebensqualität ziehen überproportional an.
Stadtentwicklung reagiert, aber langsam
Einige Städte versuchen gegenzusteuern. Amsterdam hat die Anzahl der Nächte, für die Privatwohnungen über Airbnb vermietet werden dürfen, auf 30 pro Jahr begrenzt. Barcelona geht noch weiter und will Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten künftig grundsätzlich untersagen. In Deutschland ist die Rechtslage uneinheitlich: Berlin hat eine Zweckentfremdungsverordnung, andere Städte agieren deutlich zurückhaltender.
Das Problem ist strukturell: Regulierung wirkt träge, Märkte reagieren schnell. Bis eine Satzung verabschiedet, kommuniziert und durchgesetzt wird, haben Vermieter ihre Strategie längst angepasst. Gleichzeitig bringen Digital Nomads auch Kaufkraft mit. Sie geben lokal Geld aus, frequentieren Cafés, Co-Working-Spaces und lokale Dienstleister. Eine Studie des Nomad-Netzwerks Remote Year schätzte den durchschnittlichen monatlichen Konsum eines Nomads vor Ort auf rund 2.800 bis 3.500 US-Dollar.
Was bleibt für lokale Märkte?
Die Debatte um Digital Nomads und Immobilien ist keine Frage von Gut oder Böse. Es ist eine Frage der Geschwindigkeit und Verteilung. Wo Zuzug und Nachfrage schneller wachsen als das Angebot, steigen die Preise. Das gilt für Nomads genauso wie für jeden anderen Zuzug. Der Unterschied liegt in der Flexibilität: Ein Nomad, dem die Stadt zu teuer wird, zieht weiter. Eine lokale Lehrerin oder ein Pfleger kann das nicht.
Für Investoren und Vermieter kann die Nomad-Nachfrage lukrativ sein, solange die regulatorischen Rahmenbedingungen es erlauben. Für Stadtplaner ist sie eine Mahnung, Wohnraumentwicklung nicht nur an klassischen Bevölkerungsprognosen auszurichten. Und für alle, die auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in einer lebenswerten Stadt sind, ist sie vor allem eines: eine weitere Variable in einem ohnehin schwierigen Markt.
Die Frage, wie Städte mit diesem Wandel umgehen, wird in den nächsten Jahren zu einem zentralen Thema der Stadtpolitik werden. Erste Kommunen experimentieren mit Sonderausweisungen für dauerhaft günstigen Wohnraum, andere setzen auf Wohnungsbau als einzigen echten Ausweg. Beides braucht Zeit. Und Zeit ist genau das, was Nomads nicht brauchen, sie ziehen einfach weiter.