Wer im Frühjahr 2020 erwartet hatte, dass die Corona-Pandemie die Immobilienmärkte in einen freien Fall schicken würde, wurde schnell eines Besseren belehrt. Statt eines Einbruchs erlebten viele Märkte das genaue Gegenteil: steigende Preise, überhitzte Nachfrage und einen Mangel an Angebot, der bis heute nachwirkt. Pandemien folgen keinem einfachen Drehbuch, und das gilt für ihre Wirkung auf Immobilien genauso.
Historische Muster: Von der Spanischen Grippe bis COVID-19
Die Spanische Grippe von 1918 bis 1920 traf eine Gesellschaft, in der Immobilien noch kein Masseninvestment waren. Dennoch lassen sich auch damals regionale Preisrückgänge beobachten, vor allem in Städten mit hoher Sterblichkeit und kollabierendem Handel. Detroit und Philadelphia verzeichneten zwischen 1918 und 1920 deutliche Rückgänge bei Mieteinnahmen in Gewerbeimmobilien, während ländliche Regionen kaum betroffen waren.
Beim SARS-Ausbruch 2003 zeigte sich ein anderes Muster. In Hongkong, dem Epizentrum der Krise, fielen die Wohnimmobilienpreise innerhalb weniger Monate um rund 5 bis 8 Prozent. Der Rückgang war aber kurzlebig: Bereits zwölf Monate nach dem Ende des Ausbruchs lagen die Preise wieder auf Vorkrisenniveau, teilweise sogar darüber. Das Vertrauen der Käufer kehrte schnell zurück, sobald das unmittelbare Gesundheitsrisiko entfiel.
COVID-19: Warum die Preise stiegen statt zu fallen
Die Pandemie ab 2020 verlief strukturell anders als alle Vorläufer. Erstmals arbeiteten in entwickelten Volkswirtschaften große Teile der Bevölkerung dauerhaft im Homeoffice. Das veränderte die Nachfrage fundamental. Plötzlich war Wohnraum auch Arbeitsraum, und eine zusätzliche Schlafzimmerkammer wurde wichtiger als eine kurze U-Bahn-Verbindung ins Büro.
In Deutschland stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen laut Bundesbank zwischen 2020 und 2022 um durchschnittlich 25 Prozent. In einigen Ballungsräumen war der Anstieg noch deutlicher. Gleichzeitig brachen die Bürovermietungen in Innenstadtlagen ein: In Frankfurt am Main lag der Leerstand bei Büroflächen Ende 2021 bei rund 9 Prozent, dem höchsten Wert seit einem Jahrzehnt.
Der entscheidende Hebel war die Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank hielt den Leitzins bei null, Kredite waren billig, und staatliche Konjunkturprogramme pumpten Liquidität in den Markt. Wer Ersparnisse hatte, suchte Sachwerte. Immobilien profitierten davon unmittelbar.
Regionale Verschiebungen als langfristiges Signal
Besonders auffällig war die räumliche Umverteilung der Nachfrage. Stadtrandlagen, mittelgroße Städte und ländliche Regionen mit guter Infrastruktur gewannen überproportional. Der bayerische Voralpenraum ist ein markantes Beispiel: Orte mit direkter Bahnverbindung nach München verzeichneten Preissteigerungen, die über dem städtischen Niveau lagen. Auch die Anbieter von Immobilien Starnberg berichteten von einer Nachfrage, die das Angebot in dieser Region deutlich überstieg.
Ähnliche Muster zeigten sich europaweit. In Frankreich stiegen die Preise in Städten wie Bordeaux, Nantes und Rennes stärker als in Paris. In den USA verloren San Francisco und New York Einwohner an Austin, Phoenix und Miami. Die Pandemie beschleunigte Trends, die vorher schon existierten, aber viel langsamer verliefen.
Gewerbeimmobilien: Zwei Welten
Auf der Gewerbeseite verlief die Entwicklung deutlich heterogener. Während Logistikimmobilien regelrecht boomten, gerieten Einzelhandels- und Büroflächen unter Druck.
- Logistik und Lager: Mietpreise für moderne Logistikflächen stiegen in Deutschland zwischen 2020 und 2022 um 15 bis 20 Prozent. Der Onlinehandel brauchte Kapazitäten, und zwar sofort.
- Einzelhandel: Shoppingcenter verloren massiv an Wert. In einigen deutschen Städten standen 2021 bis zu 20 Prozent der Innenstadtflächen leer.
- Büros: Der Rückgang war selektiv. Ältere Bestandsgebäude ohne moderne Ausstattung litten deutlich stärker als neue, flexible Bürogebäude mit Gemeinschaftsflächen und hoher Energieeffizienz.
- Hotels und Gastronomieimmobilien: Besonders stark betroffen. Viele Eigentümer mussten Mietstundungen vereinbaren oder Insolvenzen begleiten.
Was Pandemien strukturell verändern
Eine Pandemie hinterlässt selten nur kurzfristige Spuren. Drei strukturelle Veränderungen lassen sich aus den Erfahrungen seit 2020 ableiten.
Erstens verändert sich das Verhältnis von Fläche und Funktion. Wohnungen müssen flexibler werden. Grundrisse mit klar abgetrennten Arbeitsbereichen sind seitdem gefragt. Bauträger haben das längst internalisiert: Neubauwohnungen ab 2022 bieten häufiger offene, multifunktionale Raumkonzepte.
Zweitens steigt die Bedeutung von Außenflächen. Balkone, Terrassen und private Gärten rückten in der Pandemie von einem optionalen Komfort zur ernsthaften Kaufentscheidung auf. In manchen Märkten legten Wohnungen mit Balkon 10 bis 15 Prozent stärker zu als vergleichbare Einheiten ohne.
Drittens verändert sich die Risikowahrnehmung bei Investoren. Gewerbeimmobilien mit langen Mietlaufzeiten und bonitätsstarken Mietern aus krisenfesten Branchen werden höher bewertet. Der Blick auf Mieterstruktur und Vertragslaufzeit ist seit 2020 präziser geworden.
Lehren für Käufer und Investoren
Aus den beobachtbaren Mustern lassen sich konkrete Schlüsse ziehen. Immobilienmärkte sind krisenresistenter als viele Finanzmärkte, aber nicht krisenfest. Entscheidend ist die Kombination aus Geldpolitik, Angebotsknappheit und Nutzerverhalten. Wenn alle drei Faktoren gleichzeitig in eine Richtung zeigen, wie 2020 bis 2022, entstehen extreme Ausschläge.
Für private Käufer bedeutet das: Pandemiebedingte Preisrückgänge, sofern sie überhaupt eintreten, sind oft kurz. Wer in einer Krise kauft, braucht Liquidität und Nerven, kann aber Einstiegspreise nutzen, die in normalen Zeiten nicht erreichbar wären. Für institutionelle Investoren hat die Pandemie die Notwendigkeit einer stärkeren Diversifizierung unterstrichen, nicht nur geografisch, sondern auch nach Nutzungsart.
Die wichtigste Erkenntnis bleibt schlicht: Pandemien verändern, wo und wie Menschen leben und arbeiten wollen. Wer das frühzeitig erkennt, trifft bessere Immobilienentscheidungen als jemand, der nur auf kurzfristige Preisbewegungen schaut.