Ein Exposé sieht oft besser aus als die Wirklichkeit. Profifotografen arbeiten mit Weitwinkelobjektiven, die Räume großzügiger erscheinen lassen als sie sind. Beschreibungstexte betonen Potenzial, wo andere Mängel sehen würden. Das bedeutet nicht, dass alle Angebote irreführend sind. Es bedeutet, dass man als Kaufinteressent oder Mieter wissen muss, wie man ein Angebot systematisch liest statt es einfach auf sich wirken zu lassen.
Was der Angebotspreis tatsächlich aussagt
Der aufgerufene Preis ist kein neutraler Wert. Er ist das Ergebnis einer Strategie: Manche Verkäufer setzen bewusst hoch an, um Verhandlungsspielraum zu schaffen. Andere kalkulieren knapp, weil sie schnell abschließen wollen. Wieder andere orientieren sich schlicht an dem, was der Nachbar angeblich erzielt hat.
Sinnvoll ist ein Vergleich mit dem lokalen Markt. Dafür eignen sich Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die in den meisten Bundesländern öffentlich zugänglich sind. Für Köln zum Beispiel weist der Gutachterausschuss in seinem Jahresbericht aus, dass Eigentumswohnungen in Innenstadtlagen 2023 im Median bei etwa 5.200 Euro pro Quadratmeter lagen. Ein Angebot bei 6.800 Euro für dieselbe Lage ist damit nicht automatisch überteuert, muss aber begründet sein: durch Baujahr, Ausstattung, Grundriss, Zustand.
Wer nur Portale wie Immoscout oder Immowelt als Referenz nimmt, vergleicht Angebotspreise mit Angebotspreisen. Das ist methodisch schwach, weil niemand weiß, welche dieser Objekte tatsächlich zu welchem Preis verkauft wurden.
Lage lesen, nicht nur lesen lassen
„Ruhige Seitenstraße“ kann eine tatsächlich ruhige Wohnlage beschreiben. Es kann aber auch bedeuten, dass die Straße zwar schmal ist, aber direkt an einer Ausfallstraße endet. „Aufstrebendes Viertel“ ist in vielen Exposés ein Code für: Die Gegend ist noch nicht fertig saniert, wird aber teurer werden. Das stimmt manchmal. Manchmal auch nicht.
Hilfreich ist ein Blick in den Lärmkataster der jeweiligen Stadt. Viele Kommunen stellen diese Daten online bereit. Ebenso aussagekräftig: der Nahverkehrsplan. Wer wissen will, ob eine Lage in zehn Jahren besser angebunden ist, schaut nach geplanten U-Bahn- oder Straßenbahnprojekten. In Köln etwa ist die Stadtbahnlinie 5 seit Jahren Gegenstand von Planungen, die Einfluss auf die Erreichbarkeit bestimmter Stadtteile haben werden.
Genauso wichtig: die Mikroumgebung. Ein Objekt, das 300 Meter von einer Schule entfernt liegt, klingt gut. Aber liegt es auch so, dass der Schulweg sicher ist? Gibt es Gewerbegebiete im Umkreis, die morgens Lieferverkehr erzeugen? Ein Besuch zu verschiedenen Tageszeiten beantwortet solche Fragen zuverlässiger als jede Beschreibung.
Exposé-Daten auf Konsistenz prüfen
Exposés enthalten häufig Widersprüche, die niemand absichtlich eingebaut hat. Sie entstehen, weil Daten aus verschiedenen Quellen zusammengesetzt werden: Grundbuch, altes Exposé des Vorbesitzers, mündliche Angaben. Konkrete Punkte, die man abgleichen sollte:
- Wohnfläche: Nach welcher Norm wurde sie berechnet? Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Balkonflächen werden nach WoFlV nur zu 25 bis 50 Prozent angerechnet.
- Baujahr: Das angegebene Baujahr betrifft oft den Rohbau. Kernsanierungen werden manchmal als neues Baujahr kommuniziert, was rechtlich nicht korrekt ist.
- Energieausweis: Pflichtangabe seit 2014. Ein Verbrauchsausweis ist weniger aussagekräftig als ein Bedarfsausweis, weil er das Nutzungsverhalten der Vormieter abbildet, nicht den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes.
- Nebenkosten: Bei Eigentumswohnungen sind die monatlichen Hausgeldzahlungen anzugeben. Interessant ist dabei die Instandhaltungsrücklage: Liegt sie unter 0,80 Euro pro Quadratmeter und Monat, ist mittelfristig mit Sonderumlagen zu rechnen.
Regionale Märkte sind keine homogenen Blöcke
Wer Angebote einordnen will, muss verstehen, dass ein städtischer Immobilienmarkt aus vielen Teilmärkten besteht. Köln-Lindenthal verhält sich anders als Köln-Mülheim, obwohl beide innerhalb der Stadtgrenzen liegen. Preise, Nachfrage und Leerstandsquoten können sich stark unterscheiden. Seriöse Makler, die sich auf bestimmte Städte oder Stadtteile spezialisiert haben, kennen diese Unterschiede aus dem Tagesgeschäft. Bei der Suche nach lokaler Einordnung kann zum Beispiel ein spezialisierter Anbieter für Immobilien Köln verlässlichere Marktdaten liefern als überregionale Portale, die alle Lagen in einer Stadt zusammenfassen.
Das gilt nicht nur für Köln. In München unterscheiden sich die Preise zwischen Schwabing und Neuperlach erheblich, in Hamburg zwischen Altona und Billstedt. Wer das ignoriert und nur mit stadtweiten Durchschnittswerten arbeitet, kann ein Angebot nicht korrekt einschätzen.
Worauf es bei der Besichtigung ankommt
Eine Besichtigung ist kein Freizeitausflug. Sie ist eine strukturierte Prüfung. Folgende Punkte sollten dabei systematisch abgearbeitet werden:
- Feuchtigkeitsspuren an Außenwänden, Kellerdecken und hinter Heizkörpern
- Zustand der Fenster und Dichtungen, Zugluft bei geschlossenem Zustand
- Schallübertragung: Stockwerk wechseln, auf Geräusche aus Nachbarwohnungen achten
- Elektroinstallation: Sicherungskasten, Anzahl der Stromkreise, Baujahr der Leitungen
- Heizungsanlage: Baujahr, Hersteller, letzter Wartungsnachweis
Bei einer Eigentumswohnung gehört dazu der Blick in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort stehen Informationen über Streitigkeiten, geplante Sanierungen und den Zustand der Gemeinschaft, die kein Exposé je offenlegen würde.
Angebote vergleichbar machen
Wer mehrere Objekte gleichzeitig prüft, braucht eine einheitliche Vergleichsgrundlage. Sinnvoll ist eine einfache Tabelle, die die wichtigsten Kennzahlen nebeneinanderstellt:
| Kriterium | Objekt A | Objekt B | Objekt C |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 420.000 € | 395.000 € | 450.000 € |
| Wohnfläche (m²) | 82 | 79 | 91 |
| Preis pro m² | 5.122 € | 5.000 € | 4.945 € |
| Baujahr | 1968 | 2004 | 1985 |
| Energieeffizienzklasse | E | B | D |
| Monatliches Hausgeld | 310 € | 420 € | 280 € |
Objekt C wirkt auf den ersten Blick am günstigsten pro Quadratmeter. Mit Energieeffizienzklasse D und einem niedrigen Hausgeld, das möglicherweise keine ausreichende Rücklage beinhaltet, kann die tatsächliche Gesamtbelastung über zehn Jahre höher ausfallen als bei Objekt B.
Immobilienangebote richtig einzuordnen ist keine Frage des Bauchgefühls. Es ist eine Frage der Methode. Wer mit konkreten Vergleichswerten arbeitet, Exposé-Angaben hinterfragt und Besichtigungen systematisch durchführt, trifft bessere Entscheidungen, unabhängig davon, ob er kauft, mietet oder schlicht noch auf der Suche ist.